Brandschaden

Nach einem Feuer müssen Kleingärtner die rechtlichen Folgen beachten

In den letzten Jahren traten immer wieder Fälle auf, in denen Lauben aus unterschiedlichen Gründen abgebrannt waren. Es stellte sich dann für die Beteiligten die Frage, welche rechtlichen Folgen in Bezug auf die zerstörte Laube zu beachten sind.

Wiederherstellung der Laube

Viele Kleingärtner haben von sich aus ein Interesse, die durch Brand zerstörte Laube wieder aufzubauen. Die Neuerrichtung einer Laube ist nach den bestehenden Unterpachtverträgen grundsätzlich möglich. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Neuerrichtung der Laube der vorherigen Genehmigung durch den Bezirksverband bedarf. Eine derartige Genehmigung wird nur erteilt, wenn die neu zu erstellende Laube eine bebaute Grundfläche von 24 m² nicht überschreitet und auch die sonstigen, nach dem Unterpachtvertrag geschuldeten Maße, einhält.

Durfte ein Kleingärtner aufgrund der Vertragslage eine Laube nutzen, die 24 m² überschritt, ist der Kleingärtner nicht mehr berechtigt, die Laube in der ursprünglichen Größe neu herzustellen. Das Nutzungsrecht an der größeren Laube ist durch deren Zerstörung entfallen. Soweit sich also Kleingärtner auf einen vermeintlichen „Bestandsschutz“ berufen, geht dieser aufgrund des zerstörten "Bestands" ins Leere.

Ein Bezirksverband hat bei der Entscheidung über einen derartigen Bauantrag keinen Ermessensspielraum. Denn § 3 Abs. BKleingG, der eine größere Laube gerade nicht vorsieht, ist ein Verbotsgesetz. Ein Bezirksverband darf aufgrund dieser Gesetzeslage keine Genehmigung für die Errichtung von Baulichkeiten erteilen, die größer als 24 m² sind. Andernfalls würde der Bezirksverband seinerseits gegen den bestehenden Zwischenpachtvertrag verstoßen und dem Grundstückseigentümer Gründe für eine Kündigung des Zwischenpachtvertrages liefern.

Allerdings ist ein Kleingärtner nach der Zerstörung seiner Laube nicht verpflichtet, die Laube wieder herzustellen. Dies gilt selbst dann nicht, wenn sich ein Kleingärtner im Unterpachtvertrag verpflichtet hat, eine Feuer- und Haftpflichtversicherung in angemessener Höhe abzuschließen. Selbst wenn die Feuerversicherung dem Kleingärtner den Brandschaden in Höhe der Wiederherstellungskosten ersetzt, ist der Kleingärtner berechtigt, diese Mittel nicht zum Wiederaufbau einer Laube zu verwenden. Denn eine kleingärtnerische Nutzung ist nicht davon abhängig, dass eine Laube auf der Kleingartenparzelle vorhanden ist.

Darüber hinaus entsteht dem Bezirksverband kein Schaden. Für einen Bezirksverband ist es völlig unerheblich, ob eine Kleingartenparzelle mit oder ohne bauliche Anlagen zurückgegeben wird. Eine etwaige Entschädigungsverpflichtung des Bezirksverbandes wird hiervon nicht negativ beeinflusst. Wird eine Kleingartenparzelle ohne Baulichkeiten zurückgegeben, sind auch bauliche Anlagen nicht zu entschädigen.

Umgekehrt ist jedoch der Schaden beim Kleingärtner entstanden. Wird die Laube nicht wieder neu aufgebaut, erhält der Kleingärtner vom neuen Unterpächter keinerlei Entschädigungszahlungen, obwohl der betroffene Kleingärtner für die zerstörte Laube Entschädigungsleistungen an den früheren Unterpächter gezahlt hatte. Die Auszahlung der Versicherungssumme führt also im Ergebnis lediglich dazu, dass der Kleingärtner den bei ihm entstandenen Schaden ersetzt erhält.

Beseitigung von Brandresten

Sieht der Unterpachtvertrag vor, dass ein Kleingärtner Baulichkeiten nicht beseitigen darf und dass er diese an den Bezirksverband bei Beendigung des Unterpachtvertrages zurückzugeben hat, ist der Kleingärtner an sich berechtigt, eine Laube auch dann zurückzugeben, wenn sie nicht mehr nutzbar ist. Denn die beschriebene vertragliche Regelung soll sicherstellen, dass der Kleingärtner keine Baulichkeiten entfernt, wobei nicht auf den Zustand der Baulichkeiten abgestellt wird. Die Gebrauchstauglichkeit einer Laube spiegelt sich dann im Entschädigungswert wieder, der jedoch allenfalls einem „Null-Wert“ entsprechen kann. Der Umstand, dass die Baulichkeit nicht nutzbar ist, kann in derartigen Vertragslagen nicht zu einem Beseitigungsanspruch führen.

Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn ein Unterpachtvertrag eine vertragliche Regelung, die das Recht des Kleingärtners ausschließt, Baulichkeiten zu entfernen, nicht enthält. Bei einer derartigen Vertragslage besteht die Möglichkeit des Bezirksverbands, auf eine Beseitigung der Baulichkeit bei Beendigung des Unterpachtvertrages zu bestehen, wenn sie nicht mehr nutzbar ist.

Hiervon zu unterscheiden sind die Fälle, in denen der Brand nur noch Reste einer Laube zurücklässt. Die Brandreste einer Laube sind in der Regel kontaminiert. Die Kontamination kann sowohl durch die verbrannten Materialien als auch durch das Löschwasser bzw. den Löschschaum hervorgerufen werden. Ein Kleingärtner schuldet aber die Wiederherstellung des vertragsgerechten Zustands dann, wenn er den Brand schuldhaft verursacht hat. Der Kleingärtner ist aufgrund der Vertragslage verpflichtet, kontaminierte Brandreste zu beseitigen, selbst wenn der Unterpachtvertrag vorsieht, dass er Baulichkeiten nicht entfernen darf. Etwas anderes gilt aber, wenn dem Kleingärtner an dem Brand kein Verschulden trifft (z.B. im Rahmen von Vandalismus wird die Laube angezündet, ohne dass Brandbeschleuniger verwendet werden, die auf der Kleingartenparzelle lagerten).

Feuer- und Haftpflichtversicherung

Eine vertragliche Verpflichtung zum Abschluss einer Feuer- und/oder Haftpflichtversicherung in angemessener Höhe führt grundsätzlich nicht dazu, dass ein Bezirksverband Einfluss auf die Verwendung der Versicherungssummen hat. Zwar kann die Verpflichtung zum Abschluss einer Feuerversicherung dem Sacherhaltungsinteresse eines Verpächters dienen. Es fehlen jedoch regelmäßig vertragliche Vorschriften darüber, vorhandene Lauben im Interesse des Verpächters dauerhaft instand zu halten. Derartige (vom Verpächter vorformulierte) vertragliche Regelungen dürften einer Inhaltskontrolle wohl nicht standhalten, da die Nutzung einer Laube nicht zum Kernbereich einer kleingärtnerischen Nutzung gehört. Die Verpflichtung zum Abschluss von Feuer- und Haftpflichtversicherungen dient in erster Linie dazu, dass sich der betroffene Kleingärtner finanziell selbst schützt. Dies gilt insbesondere im Rahmen der Haftpflichtversicherung, wenn der Kleingärtner den Brandschaden selbst verursacht und der Brand auch benachbarte Kleingärtner geschädigt hat.

Die Verletzung der Verpflichtung zur Unterhaltung eines Versicherungsvertrages stellt allerdings keine Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung des Kleingartenpachtvertrages rechtfertigen würde. Denn durch den Nichtabschluss einer derartigen Versicherung sind weder die Interessen des Bezirksverbandes noch die Interessen der benachbarten Kleingärtner verletzt. Eine Vertragsverletzung des Kleingärtners entsteht erst dann, wenn er selbst einen Brand schuldhaft verursacht hat. Dies wäre z. B. dann der Fall, wenn er eine Gefahrenquelle geschaffen hat, die den späteren Brand auslöst (z. B. erkennbar defekte Elektrogeräte, Elektrogeräte die den Sicherheitsstandards nicht entsprechen, selbst konstruierte Gasherde, unsachgemäße Lagerung von Gasflaschen bzw. feuergefährlichen Materials, falsche Aufstellung von Heizgeräten, Betreiben offener Feuerstellen usw.) und hierdurch der Brand ausgelöst wird. Dabei spielt es keine Rolle, ob fremde Personen (z.B. Einbrecher) die letzte Ursache gesetzt haben. Nur wenn dem Kleingärtner derartige Pflichtverletzungen nachgewiesen werden können, käme eine Kündigung des Kleingartenpachtvertrages in Betracht.

Klaus Kuhnigk

Jurist des Landesverbandes Berlin der Gartenfreunde e.V.